Vendredi, 10 décembre 2021

Les différents types de leasing immobilier

1. Le leasing immobilier peut prendre plusieurs formes :

• Financement de type « classique »

Le financement peut être réalisé de manière « classique » c’est-à-dire via une opération dans laquelle un opérateur financier (le donneur de leasing) finance l’intégralité de l’achat du bien ou l’intégralité de la construction de ce bien immobilier.

Ce bien sera donné ensuite « mis à disposition » en termes de jouissance (attention à ne pas tomber évidemment dans la formule du bail, il ne s’agit pas à proprement parler d’une location) avec une redevance d’un montant qui lui permettra – très classiquement toujours – de rentrer dans ses frais c’est-à-dire le capital, les intérêts et les frais éventuels.

Une période fixe sera déterminée.

Dans cette formule le donneur d’ordre et le preneur ont chacun un rôle précis.

• Financement via l’émission de certificats :

Il est également possible que l’opérateur financier émette des certificats de leasing immobilier.

Ces certificats sont cessibles.

Ce n’est donc plus en tant que telle une opération de financement classique mais via une émission de certificat. Celui qui achète et détient un certificat dispose donc d’une créance sur la société qui a émis les certificats.

La société de leasing demeure le donneur de leasing à l’égard du preneur.

La redevance payée est redistribuée entre les porteurs de certificats et le donneur de leasing retient pour ses frais et sa gestion une partie de la redevance.

De la même manière, lorsque l’opération de leasing prend fin et que l’immeuble est revendu soit au preneur soit à un tiers, le prix de vente de l’immeuble est réparti entre les détenteurs de certificats moyennant également la retenue des frais du donneur d’ordre et/ou peut-être et pourquoi pas une commission.

Généralement dans le cadre d’une opération de certificats, il est rare que le preneur dispose d’une option d’achat à la fin du délai.

Dans ce cas également, l’opération peut souvent se baser également sur un contrat d’emphytéose.

Il faut enfin également prendre garde au fait que cette formule implique un appel public à l’épargne et avec toutes les réglementations qui s’y appliquent.

La réglementation relative à l’appel public à l’épargne est complexe et extrêmement stricte.

Elle nécessite de se faire accompagner d’un spécialiste et les frais de préparation de l’opération et de l’émission en elle-même impliquent souvent que ces opérations ne soient prévues que pour des montants importants.

• Financement via création d’une société « ad hoc » :

Enfin, il est possible de réaliser cette opération via la création d’une société particulière.

Dans le cadre de l’utilisation d’une société particulière créée spécialement pour l’opération, c’est donc cette personne morale qui va acquérir le bien et le donner en leasing. Elle-même devra trouver sa propre source de financement.

Elle permet des échanges plus simples dans la mesure où les opérations se feront par transfert de parts.

A la fin de l’opération, le preneur ne va pas acquérir le bien en lui-même mais peut décider d’acquérir les parts de la société.



2. Autre catégorisation : leasing financier – leasing opérationnel – sale and lease back :

• Leasing financier :

Les différents types d’opération de leasing peuvent également se catégoriser en leasing de type classique dit leasing financier mais également en type de leasing à échéances plus courtes appelés leasing opérationnel et enfin en leasing achat – revente appelé sale and lease back.

L’opération de leasing classique – financier se fait (appelé également) leasing on balance ou leasing full pay out.

Il s’agit d’une opération classique d’achat suivi de la mise à disposition du bien avec paiement d’une redevance pendant un délai permettant la reconstitution intégrale du capital, des intérêts et des frais.

Dans ce cas de figure, le donneur d’ordre ne court aucun risque économique, sauf le cas échéant le risque d’une dépréciation immobilière.

• Leasing opérationnel :

En cas de leasing « opérationnel » (leasing of balance ou leasing no full pay out), il est prévu une mise à disposition du bien sur une durée nettement plus courte que la durée de vie du bien c’est-à-dire la durée de vie au cours de laquelle les redevances auraient pu couvrir le remboursement du bien en principal, intérêts et frais.

Ce leasing ne permet donc pas au donneur d’ordre de rentrer dans son capital, ses intérêts et ses frais. L’opération devra donc être répétée avec plusieurs contrats et mises à disposition, éventuellement avec plusieurs preneurs successifs.

Cette forme de leasing implique un partage de risque entre les parties.

En général, il n’y a pas d’option d’achat mais ce n’est pas inenvisageable non plus.

En général, si l’on recourt pour une formule avec l’option d’achat, l’on se servira davantage de la formule du leasing classique.

Cette formule de financement et de mise à disposition à plus court terme permet de ne pas considérer l’opération comme un investissement important pour l’entreprise et donc de ne pas la porter comme tel au bilan comptable.

Le preneur conserve donc sa capacité de crédit et n’augmente pas son taux d’endettement.

Cela lui permettra de réaliser plus facilement d’autres opérations.

• Sale and lease back :

Dans le cadre d’une opération de sale and lease back, le preneur de leasing a d’abord acheté lui-même le bien immobilier et le revend au donneur d’ordre.

Dans la foulée de l’opération de vente au donneur d’ordre, il se voit conférer les droits d’utilisation moyennant redevance et récupère donc non pas le droit de propriété mais le droit d’utiliser le bien moyennant redevance.

A nouveau, cela lui permet, comme dans toute opération de leasing de conserver davantage de liberté au niveau de sa capacité d’emprunt et d’investissement.

Mis à part l’achat immobilier par le preneur de leasing, l’opération ultérieure de leasing immobilier s’apparente à une opération de leasing classique.

Julien Tricot
Avocat associé
109 Cabinet d’avocats
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