Le demande d’introduction d’un permis d’urbanisme est signée par la personne qui sollicite la délivrance du permis.

Cette précision peut paraître à première vue « normale »…

Mais jusqu’il y a quelques années, en réalité, n’importe qui pouvait introduire une demande de permis d’urbanisme, même pour un bien dont il n’était pas propriétaire.

Cela pouvait générer un travail administratif finalement inutile.

L’explication est que ce qui est examiné par l’autorité administrative, ce n’est pas l’identité du titulaire de la demande mais la nature des travaux envisagés sur une parcelle.

C’est donc sur un projet que l’autorité administrative va se prononcer pour ou contre et donc va délivrer ou refuser le permis ( ou l’accepter avec des conditions imposées).

Ce sont donc en réalité les travaux eux-mêmes qui doivent logiquement faire l’objet d’une autorisation.

Dès lors que la décision sur la délivrance ou non du permis d’urbanisme ne se rapporte pas à une personne précise, celui-ci peut donc très bien être cédé avec un terrain ou un bâtiment.

A priori, cela explique aussi qu’il est possible de solliciter un permis d’urbanisme même lorsque l’on est ou pas propriétaire du terrain ou de l’immeuble.

Auparavant cette possibilité était reconnue de manière très large et à n’importe qui quelque soit son lien avec le projet.

Toutefois, cette absence de limitation a engendré des demandes multiples, parfois peu sérieuses ou, qui n’avaient aucune chance de recueillir l’accord du propriétaire.

C’est la raison pour laquelle la jurisprudence du conseil d’Etat a limité cette possibilité en indiquant qu’il fallait justifier d’un intérêt légitime pour formuler cette demande de permis d’urbanisme si l’on n’est pas propriétaire.

Il faut donc par exemple, obtenir l’accord exprès du propriétaire.

Dès lors également que l’autorisation porte sur des travaux, il n’y a pas d’obligation de notifier à la commune la cession du permis mais, en revanche, si la commune a imposé des charges d’urbanisme, le titulaire initial en restera tenu vis-à-vis de la commune.

Lors de la cession, il sera donc prudent de prévoir certaines garanties financières.

De la même manière, pour l’acquéreur, il sera utile de s’assurer préalablement de la possibilité temporelle de réaliser le projet, le permis ayant une durée de vie limitée.

Pour la durée de permis, on s’en réfèrera bien évidemment aux différents codes wallons, bruxellois et flamands.

La cession pourrait également être partielle c’est-à-dire que l’on ne cède pas nécessairement l’ensemble du projet mais cette cession partielle devient plus complexe car il faut bien vérifier que l’autorisation ne porte pas sur un ensemble indivisible mais comprend en réalité, dans le même permis, plusieurs autorisations distinctes.

En effet, par exemple si le permis porte à la fois sur une division d’immeuble et des travaux, il est possible d’envisager une cession de l’une ou l’autre des autorisations.

Ce montage devient néanmoins nettement plus complexe et il sera fortement utile de le faire vérifier d’une part par un architecte pour ce qui concerne la possibilité de scinder les autorisations urbanistiques sur le plan technique et de s’assurer de la bonne rédaction d’un contrat par son conseil.

Il faudra également vérifier plus adéquatement ce qu’il en est lorsqu’il s’agit d’un projet mixte c’est-à-dire qui comporte à la fois un permis d’urbanisme et d’environnement.

Enfin, si le permis concerne plusieurs biens ou autorisations et qu’un seul est cédé, il sera enfin prudent de s’assurer que l’acquéreur de l’autorisation ne puisse pas introduire un recours contre la partie du permis d’urbanisme qu’il n’aura pas acquise.

En d’autres termes, une cession de permis a priori simple (lorsqu’il s’agit d’une construction simple sans particularité, sans conditions spécifiques ou sans particularité juridique) peut parfois devenir complexe et délicate sur le plan juridique dans un certain nombre de cas.

Dans tous les cas de figure, vu les enjeux financiers potentiels, l’homme prudent sera avisé de faire relire une telle convention avant signature cette autorisation par son conseil.

Julien Tricot
Avocat associé
109 Cabinet d’avocats
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