Vendredi, 18 décembre 2020

Bonne nouvelle ! Vous avez enfin trouvé le bien immobilier qui correspond à vos attentes ou vous souhaitez tout simplement vendre votre bien.

Mauvaise nouvelle ! Vous allez devoir effectuer l’un des actes juridiques les plus importants de votre vie, souvent dans l’urgence et même parfois la précipitation pour ne pas rater la bonne affaire.

Il convient cependant d’être attentif lors de cette opération immobilière. En effet, les litiges pouvant survenir dans le cadre d’une acquisition ou d’une vente d’un bien immobilier sont nombreux. Certains litiges peuvent cependant être évités en adoptant certains réflexes lors de ces opérations.

Pour la plupart des gens, l’achat d’un immeuble est l’achat d’une vie, l’acte juridique qui va conditionner 20 ou 30 ans de votre vie. Ne le ratez-pas !

Voici quelques éléments qu’il convient donc de préciser afin d’éviter les principaux pièges de la vente.

• L’offre

Il convient de ne pas perdre de vue que la vente est parfaite dès la rencontre des volontés des parties sur le bien, le prix mais également tous les éléments auxquels les parties attachent une importance. En pratique, cette rencontre des volontés va se matérialiser comme suit : une offre contenant les conditions de la vente est émise par un potentiel acquéreur et cette offre est ensuite acceptée par le vendeur. L’acceptation de l’offre signifie que les parties se sont mises d’accord sur les conditions essentielles et substantielles de la vente. La vente est conclue dès ce moment. On ne peut plus, en principe, par la suite modifier les conditions de cette vente.

C’est donc une erreur que de croire que l’offre émise est dénuée d’effets juridiques. L’acte authentique qui est réalisé principalement à des fins de publicité ne doit être que l’exact reflet du compromis qui lui-même doit être l’exact reflet de l’offre.

Les conditions essentielles et substantielles de la vente doivent donc être précisées dans l’offre, faute de quoi cette vente sera soumise aux dispositions supplétives du Code civil formant le droit commun de la vente. Ce droit se révèle cependant être quelque inadapté. Il convient donc d’y déroger par des mentions particulières dans le contrat de vente.

Une offre ne doit pas être rédigée à la légère : elle doit impérativement reprendre les éléments précis qui concernent votre situation.

C’est d’autant plus important qu’une offre rédigée sans condition résolutoire ou sans condition suspensive protectrice vous engage et il suffit alors au vendeur de marquer son accord pour que la vente soit parfaite.

Si vous avez formulé une offre « un peu à la légère », les conséquences peuvent être alors désastreuses… N’oubliez pas que sans les précautions requises, une offre est liante !

Au mieux, la convention sera rompue (à vos torts) et vous serez généralement redevable d’une indemnité qui est admise par la jurisprudence à 10% du prix de vente, outre les frais afférents à un litige. Au pire, le juge peut forcer la vente.

• Le moment du transfert de propriété qui opère en même temps que le transfert des risques

Si l’offre de vente ne contient aucune indication quant à ce moment, l’acquéreur deviendra propriétaire dès la rencontre des volontés même s’il n’en a pas encore possession et qu’il n’en a pas encore payé le prix conformément à l’article 1583 du Code civil. Corrélativement, les risques liés à l’immeuble seront également transférés lors de la rencontre des volontés à défaut de mention contraire dans l’offre. L’acquéreur devra donc assumer les risques liés à l’immeuble dès le transfert de propriété et même si l’immeuble a péri par cas fortuit avant la passation de l’acte authentique. L’acquéreur devra donc supporter la perte de du bien et payer le prix d’un bien qui n’existe plus.

Il est donc judicieux de prendre soin de reporter le transfert de propriété et des risques jusqu’à la passation de l’acte authentique et faire coïncider ce moment avec le paiement du prix par l’acquéreur.

Généralement, votre notaire ou votre agent immobilier devrait prévoir une telle clause. Soyez-y d’autant plus attentif si vous rédigez vous-même le compromis ou si rien n’est prévu à cet égard dans votre offre.

• Transfert de jouissance

En droit commun de la vente, le moment du transfert de jouissance a lieu en même temps que le transfert de propriété. Cependant, vous pouvez très bien souhaiter jouir de l’immeuble à un moment différent que celui où vous devenez propriétaire. Il convient dans cette hypothèse de préciser la date d’entrée en jouissance.

• Paiement du prix

En principe dès la conclusion de la vente, l’acquéreur est tenu d’en payer le prix. Néanmoins, étant donné que l’acquéreur ne dispose généralement pas en pratique du prix et que le notaire n’aura pu effectuer toutes les vérifications requises et notamment la liberté hypothécaire du bien lors de compromis, il est fortement conseillé de prévoir que le paiement du prix est reporté jusqu’à la passation de l’acte authentique.

Le vendeur veillera également à préciser s’il souhaite qu’un acompte soit payé par l’acheteur. Cet acompte est généralement constitué à titre de garantie et consigné chez le notaire lors du compromis de vente.

• Condition suspensive d’octroi du crédit hypothécaire

La condition suspensive est un évènement futur et incertain dont on fait dépendre la naissance d’une obligation.

Si vous ne disposez pas des fonds suffisants pour procéder à l’achat de votre bien immobilier, vous allez nécessairement solliciter l’octroi d’un crédit. Il convient dès lors d’insérer une clause précisant que votre offre est soumise à la condition suspensive de l’octroi du crédit hypothécaire, ce qui signifie concrètement que vous ne serez plus tenu aux obligations inhérentes à la vente immobilière dans l’hypothèse où le crédit ne vous sera finalement pas octroyé.

Il est important de préciser que si vous ne prévoyez pas cette clause, le vendeur pourrait vous forcer à la vente. Les conséquences peuvent alors être désastreuses.

• Condition suspensive relative à la situation urbanistique du bien

Il peut également être utile de prévoir une condition suspensive relative à l’octroi d’un permis de régularisation en cas d’infraction urbanistique ou encore une condition suspensive d’obtention d’une autorisation administrative. Vous vous prémunissez ainsi de l’hypothèse dans laquelle l’autorité administrative refuse la régularisation ou ne délivre pas l’autorisation administrative sollicitée.

A cet égard, il ne faut jamais perdre de vue qu’il n’existe pas en Région Wallonne de cadastre de l’état urbanistique des biens.

Au moment de la vente, votre notaire se doit de vérifier la situation urbanistique du bien. Il interrogera notamment les parties et la commune pour ce faire. Néanmoins, il se peut que certaines infractions ne soient pas encore constatées lors de cette vérification et que vous n’en soyez pas informé lors de votre achat. Or vous pouvez par le seul fait de votre acquisition être passibles de sanctions pénales à cause du maintien d’une infraction urbanistique quand bien même vous n’auriez pas commis vous-même cette infraction.

• État du bien vendu

Il est utile de prévoir que le bien est vendu dans l’état dans lequel il se trouve au moment de la conclusion de la vente. Le vendeur est, en effet, tenu de délivrer le bien vendu conformément à l’article 1604 du Code civil soit le bien sur lequel les parties se sont mises d’accord.

Ainsi, en cas de détérioration du bien entre la réalisation de la vente et l’acte authentique, le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance d’une chose conforme et l’acquéreur disposera d’une action pour défaut de conformité de la chose vendue à son encontre.

A des fins probatoires, il peut donc être utile de détailler les caractéristiques du bien vendu dans un état des lieux. L’acquéreur dispose effectivement de la possibilité de procéder à un état des lieux qui sera réalisé à ses frais ou à frais communs en cas d’accord.

• Garantie des vices cachés

En droit commun de la vente, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur de tous les vices cachés du bien quand bien même il en ignorait leurs existences (amiante, mérule etc.) et ce, conformément aux articles 1641 et 1643 du Code civil.

Le vendeur peut cependant déroger au droit commun de la vente en prenant soin d’insérer une clause dans laquelle il s’exonère de cette garantie pour les vices dont il n’a pas connaissance¹. Le vendeur doit effectivement être de bonne foi et il ne pourra, s’exonérer que pour les vices de la chose qu’il ignore². Ainsi, la vente ne pourra être résolue et l’acquéreur ne pourra solliciter une diminution du prix du bien en cas de découverte d’un vice caché par l’acquéreur dont le vendeur n’avait pas connaissance.

[1] Excepté sous Loi Breyne qui obéit à un régime propre qui ne sera pas abordé dans le cadre de cet article.

[2] Cette condition étant appréciée plus sévèrement dans le chef des vendeurs professionnels qui sont présumés de mauvaise foi.

• Garantie d’éviction

Le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre tout trouble venant de son fait mais également contre les troubles fondés sur un droit revendiqué par un tiers. La vente pourrait être résolue et l’acquéreur pourrait solliciter une indemnisation si sa jouissance est troublée par le fait du vendeur ou des droits acquis par des tiers sur le bien. Il est toutefois possible de déroger au droit commun par une clause tantôt favorable au vendeur tantôt favorable à l’acquéreur.

o Clause favorable au vendeur par laquelle on amoindrit sa garantie envers l’acquéreur :

Il est effectivement possible pour le vendeur de s’exonérer de cette garantie en faisant une déclaration spécifique à l’acquéreur. La déclaration d’un trouble du vendeur ou d’un tiers attaché au bien vendu fera obstacle à l’action en garantie de l’acquéreur.

Le vendeur veillera donc à informer l’acquéreur de tout trouble de son fait personnel qui risquerait de gêner l’acquéreur dans sa possession et de toute prétention juridique que des tiers peuvent revendiquer à l’égard du bien vendu telle qu’une servitude, un bail ou encore une hypothèque sur le bien vendu.

Les acquéreurs doivent prêter attention au fait qu’il existe des clauses d’exonération trop large en faveur du vendeur prévoyant à titre d’illustration que « le bien est vendu avec toutes les servitudes qui peuvent grever le bien, à l’acheteur de faire valoir une à son profit et de se défendre des autres mais à ses frais risques et périls sans intervention et garantie du vendeur à ce sujet ». Cette clause implique que l’acquéreur prend le risque des charges grevant l’immeuble quand bien même ces charges n’ont pas été déclarées lors de la vente.

Il faut préférer la clause prévoyant « le vendeur déclare ne pas avoir connaissance de servitude, que son titre de propriété n’en révèle aucune, et depuis qu’il est propriétaire, il n’en a pas conférer ». L’acquéreur bénéficie, dans ce cas, au minimum de la garantie pour les servitudes qui n’auraient pas été déclarées par le vendeur.

o Clause favorable à l’acquéreur :

En matière de liberté hypothécaire, on peut prévoir que le bien est vendu « pour quitte et libre de toutes charges et hypothèques généralement quelconque ». Par cette clause, le vendeur s’engage à obtenir la libération complète du bien au niveau des privilèges et hypothèques.

• Clause liée à la résolution de la convention :

Il est également possible de prévoir un pacte commissoire exprès en cas d’inexécution fautive d’une partie (1183 du Code civil). Il s’agit de prévoir que certains événements imputables à une partie entraineront la résolution de la vente. Ainsi dès que l’événement se réalise, le juge n’aura d’autres choix que de prononcer la résolution de la vente. À défaut de pacte commissoire exprès, il faudra faire usage de l’article 1184 du Code civil et la décision d’ordonner la résolution sera laissée à la libre appréciation du juge.

En résumé, il faut retenir qu’à défaut de préciser les conditions exactes de la vente dans l’offre ou le compromis, ce sont les règles supplétives du Code civil qui s’appliquent ce qui signifie que, si vous n’avez rien prévu dans l’acte de vente, les règles suivantes trouvent à s’appliquer, avec parfois de lourds inconvénients et même parfois peuvent conduire à des situations catastrophiques :

- Transfert de la propriété et des risques dès l’échange des consentements (soit dès l’acceptation de l’offre par le vendeur),

- Corrélativement, entrée en jouissance immédiate,

- Paiement du prix dès l’échange des consentements,

- Absence de condition suspensive,

- Vendeur tenu de la garantie des vices cachés envers l’acheteur et ce, même pour les vices dont il ignorait l’existence,

- Vendeur tenu de fournir sa garantie d’éviction même si l’acheteur avait connaissance de l’éviction au moment de la vente,

- En cas d’inexécution fautive, résolution de la vente laissée à l’appréciation du juge.

Il est donc utile, avant de se lancer « tête baissée » dans un achat immobilier d’avoir les bons réflexes, de se faire conseiller sur l’état technique et juridique de son bien.

Il faut prendre garde aux vices cachés, aux infractions urbanistiques et à vous garantir efficacement en cas de problèmes.

Et enfin, malheureusement, si vous découvrez ces vices cachés et/ou infractions urbanistiques, il est impératif de consulter au plus vite votre conseil.

Rappelez-vous que, pour agir en matière de contrat de vente, la jurisprudence considère qu’il vous faut saisir le Tribunal, à défaut de négociations, dans un « bref délai », généralement de 6 mois après la découverte des vices cachés.
6 mois… c’est extrêmement court…

Faites-vous rapidement conseiller par un professionnel si vous avez le moindre doute, avant de conclure un achat ou une vente.

Après, il sera trop tard et vous devrez vivre avec un immeuble qu’on vous a vendu et qui ne correspond pas à vos attentes ni au prix que vous l’avez payé !

Daniella FARRUGIA
Avocat

Julien TRICOT
Avocat associé

Références bibliographiques :
VAN MOLLE M., Rédaction d’actes notariés : Les contrats immobiliers, syllabus année académique 2015-2016.
DEWEZ J., « Garantie d'éviction et garantie des vices cachés : dans quelle mesure le vendeur et le bailleur peuvent-ils s'exonérer de leurs obligations? », J.T. 2011, pp. 765-772.