Sans être une révolution copernicienne de la matière du bail commercial, cette législation apporte essentiellement deux nouveautés :

1. une modification de la manière dont les parties peuvent de commun accord mettre fin au bail (article 3, alinéa 4 de la loi sur les baux commerciaux) ou renoncer au droit au renouvellement (article 13 alinéa 1er de la loi)

2. la création du bail commercial de courte durée pour remédier à une lacune et réglementer une pratique qui avait tendance à se généraliser, à savoir celle des « pop-up stores » ou commerces éphémères.

A : Le bail commercial classique :

Tant pour la résiliation de commun accord que pour la renonciation au droit au renouvellement, la modification de la loi sur les baux commerciaux par le décret est identique.

Désormais, il n’est plus nécessaire, de faire constater l’accord des parties par acte notarié ou devant le Juge de Paix, un acte écrit présenté à l’enregistrement suffit.

 

B : Le bail commercial de courte durée :

Quelles sont les caractéristiques de ce bail commercial de courte durée ?

1. Champ d’application :
Tout comme la législation sur le bail commercial d’une durée de minimum 9 ans, le décret du 15 mars 2018 s’appliquera à la location d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble qui est expressément affectée principalement par le locataire à l’exercice d’un commerce de détail ou l’activité d’un artisan directement en contact avec le public.

2. Un écrit ? : Oui Enregistrement
Le décret du 15 mars 2018 prévoit que ce type de bail doit être conclu par écrit. De plus, il y a lieu de rappeler que tous les baux doivent être enregistrés.

3. Durée du bail et renouvellement : maximum 1 an
S’agissant de régir des situations n’ayant pas vocation à perdurer dans le temps, le décret du 15 mars 2018 prévoit que le bail aura une durée inférieure ou égale à maximum 1 an.

Par ailleurs, le bail est censé prendre fin de plein droit à l’échéance de son terme sans qu’il soit nécessaire de donner un congé.

Cependant, l’article 2 du décret prévoit également que par dérogation à l’alinéa premier, le bail pourrait être reconduit de l’accord des parties expressément exprimé par écrit, aux mêmes conditions de loyer que le bail initial et sans que la durée totale de la location n’excède 1 an.

Dès lors, si un bail de courte durée a été conclu pour une durée d’un an, celui-ci ne peut pas être reconduit.

Par ailleurs, si à l’expiration de la durée convenue ou telle qu’éventuellement prolongée, le preneur reste dans les lieux, sans opposition écrite du bailleur notifié dans le mois suivant la date d’expiration, de sorte que le locataire occupe les lieux pour une durée totale supérieure à un an à compter de la conclusion du bail initial, le bail sera réputé avoir été conclu pour une durée de 9 années à compter de son entrée en vigueur initiale et les dispositions générales relatives au bail commercial traditionnel seront d’application.


4. Résiliation anticipée du bail :
Le décret réserve la possibilité pour le locataire de mettre fin au bail, à tout moment, moyennant la notification d’un préavis d’un mois au moins par envoi recommandé.

Le préavis doit débuter le 1er jour du mois qui suit la réception de l’envoi recommandé.

Par ailleurs, les 2 parties peuvent également, à tout moment, d’un commun accord, s’accorder, pour mettre fin au bail moyennant un écrit.

5. Sous-location et cession de bail :
Le décret du 15 mars 2018 prévoit que la sous-location et la cession de bail sont interdites sauf volonté contraire des 2 parties expressément exprimées par écrit.

6. Le loyer :
Le décret du 15 mars 2018 prévoit expressément que le loyer comprend les impôts, taxes, redevances et charges auquel l’immeuble est assujetti et ce, sauf convention contraire et écrite.

Il y a lieu d’avoir particulièrement égard à cette disposition lors de la fixation du loyer dans la mesure où le texte de loi implique un loyer « tout compris » englobant le coût de la location, le montant des charges communes mais également des charges privatives et enfin les impôts et taxes comme le précompte immobilier.

En effet, il ne sera, par exemple, pas possible, sauf dérogation conventionnelle, de solliciter le paiement du précompte immobilier en sus du loyer fixé dans le bail.

Il est conseillé de veiller à inclure des dispositions contractuelles dans les baux sur le sujet.

7. Régime des travaux effectués dans l’immeuble :
Le locataire peut effectuer toute transformation au bien loué qu’il juge utile (et non pas qui sont utiles ce qui est évidemment différent) pour son commerce moyennant le respect des conditions suivantes :

- Le coût des travaux ne doit pas dépasser le loyer d’une année.

- La sécurité, la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment ne doivent pas être compromises à la suite des travaux.

- Le bailleur doit être informé des travaux par envoi recommandé avant le début de ceux-ci. Le décret parle bien d’information et non pas d’une autorisation préalable du bailleur. De plus, le locataire n’a pas l’obligation de communiquer les plans et devis.

- Le bailleur, quant à lui, peut s’opposer aux travaux pour juste motif dans les 10 jours de la réception de l’envoi recommandé annonçant ceux-ci et à défaut, les travaux sont réputés acceptés.

- De plus, le bailleur a droit d’accéder aux travaux à tout moment et il peut y déléguer toute personne de son choix.

- Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que les travaux sont entrepris par le preneur à ses risques et périls et que le bailleur peut exiger, soit préalablement à l’exécution des travaux, soit en cours d’exécution de ceux-ci que le locataire assure sa propre responsabilité, celle de ses sous-traitants et du bailleur, tant vis-à-vis des tiers qu’entre eux, du chef de travaux entrepris.

Enfin, sauf convention contraire, si les travaux ont été effectués aux frais du locataire, à la fin du bail, le bailleur peut :

o Soit exiger leur suppression ;

o Soit les conserver sans payer d’indemnité au locataire.

o Par ailleurs, toujours à la fin du bail, le bailleur ne peut pas s’opposer à ce que le locataire supprime les transformations qu’il avait lui-même effectuées à ses frais précédemment.

8. Sort du bail en cas de vente de l’immeuble :
Le décret du 15 mars 2018 prévoit que l’acquéreur de l’immeuble, que ce soit à titre gratuit ou onéreux, doit respecter le bail enregistré et n’expulse pas le preneur, sauf si le bail a pris fin de plein droit.

9. Compétence des Tribunaux :
Le Juge de Paix de la situation de l’immeuble principal reste compétent pour connaître des litiges relatifs aux baux commerciaux de courte durée.

Le cabinet 109 reste bien sûr à votre disposition pour toute question relative à cette nouvelle législation et à la rédaction des baux commerciaux de courte durée.

 

David JOSSAAR