Jeudi, 29 juin 2017

Vous êtes promoteur, syndic, candidat acquéreur ou membre d’une copropriété, vous vous posez des questions sur la naissance et la nature de l’Assemblée Générale. Voici quelques informations pratiques à retenir.

109 Cabinet d’Avocats peut vous assister en matière de copropriété avec son équipe IMMO.

Pour bien comprendre la nature de la Copropriété, il faut partir du concept de base, celui de l’indivision.

Celle-ci consiste dans la coexistence sur un même bien ou sur un ensemble de biens de droits identiques appartenant à des personnes différentes.

Quand l’indivision est relative à la propriété des choses, elle porte alors un nom spécifique, la Copropriété (le droit de propriété de chacun est ramené à une quote-part dont le copropriétaire peut disposer alors que la gestion du bien lui-même est soumise à l’accord de la majorité, voire unanimité selon les cas).

La copropriété va naître de la création de l’indivision qui se réalisera par la vente ou l’attribution du premier lot de l’immeuble.

Il faut en effet que la propriété soit partagée entre plusieurs propriétaires pour que la copropriété puisse exister.

Les règles de la copropriété sont en effet applicables à tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, lots qui comprennent une partie privative (l’appartement) et une quote part dans les parties communes.

Si la copropriété est née de la création de l’indivision, en revanche, l’association des copropriétaires ne devient quant à elle une personne morale distincte qu’à partir du moment où les statuts ont fait l’objet d’une transcription à la conservation des hypothèques.

De la même manière que la copropriété née de l’indivision, l’Assemblée Générale va naître dès que des lots distincts seront attribués à des propriétaires différents.

L’Association des copropriétaires dispose d’une personnalité juridique distincte des copropriétaires.

Elle peut donc être assignée ou agir en justice.

De la même manière, elle dispose d’un représentant légal qui est le Syndic et qui peut, à certaines conditions et pour certains actes, agir au nom de la copropriété. Il est l’organe de représentation de l’Association des copropriétaires tant en justice que pour les actes juridiques.

Lorsque la copropriété comprend moins de 20 lots, la nature juridique de l’Association des copropriétaires relève de l’indivision.

Lorsque l’indivision comprend 20 lots ou plus, la loi du 2 juin 2010 a prévu la possibilité de créer des Associations partielles dotées d’une personnalité juridique distincte par immeuble, dans un groupe d’immeubles.

Il reste de toute manière possible de créer également des Associations partielles, mais sans personnalité juridiques distinctes. Sans personnalité juridique, cette possibilité d’associations partielles est considérée sans grand intérêt pratique.

La personnalité juridique propre de l’Association des copropriétaires naît au moment de la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques.

L’opération de transcription revêt donc une importance certaine pour l’Association des copropriétaires puisque sans cette transcription, elle ne peut agir en justice mais, en revanche, pourrait être assignée.

Sans cette transcription, l’Association des copropriétaires ne dispose pas de la qualité requise pour agir.

Rien n’étant prévu à cet égard dans la loi, cela devrait donc être, par souci de facilité, prévu dans les statuts. Or, en pratique, ce n’est pas toujours le cas.

3.1. Si l’immeuble est en cours de construction

Dans cette hypothèse, rien n’est prévu ni dans le Code civil ni dans la loi dite Breyne de 1971 relative aux habitations à construire ou en cours de construction.

Dans la pratique, c’est souvent le promoteur qui va donc prendre les décisions. Il le fera d’ailleurs régulièrement jusqu’à la tenue de la première Assemblée Générale des copropriétaires. Les acquéreurs ont donc intérêt à ce que cette Assemblée Générale puisse se réunir le plus rapidement possible.

3.2. Si l’immeuble est bâti

La loi prévoit que, sauf convention contraire, l’Assemblée Générale existe dès la création de régime d’indivision.

À nouveau, cela devrait être prévu dans les statuts.

À tout le moins, il semble nécessaire, que ce soit un immeuble bâti ou un immeuble en cours de construction, que la première Assemblée Générale puisse se tenir :

- au plus tard à la date anniversaire de l’acte qui crée l’indivision (pour rappel, au moment de la vente du 1er lot) ou

- à tout le moins dans le cadre d’un immeuble en cours de construction, au plus tard au moment de la réception provisoire des parties communes, afin que cette réception puisse être effectuée de préférence par l’association des copropriétaires, comme il se doit.

J. TRICOT

Avocat associé 109 Cabinet d’avocats